文/乐居财经徐酒眠

近日，“上海一物业被判返还业主4000万”的消息在网上持续发酵。

【资料图】

各种讨论声音不断，话题中心的两个当事人——中远两湾城、上海中远物业管理发展有限公司（简称“中远物业”），被推进公众视野。

中远两湾城、中远物业，都冠姓“中远”，从名称中不难判断出它们渊缘，大抵是一脉相出，原应该是同一家物业开发商的产物。那么，二者为什么从合作走向分裂，甚至到簿公堂的地步？而中远物业为何会被判返还4000万元？

4000万判决始末

位于上海普陀内环市区，沿苏州河而立，中远两湾城总建筑面积约153万方，96个楼栋、1.1万户居民，总人口近5万，是上海内环最大的社区。

中远两湾城是上海的棚改结果，1991年正式开工，分四期建设，2006年全面竣工。而彼时接过这个项目的房地产公司，便是中国远洋运输（集团）总公司的直属公司——中远置业集团。

因为这层关系，2001年9月1日，中远置业旗下物业公司中远物业进驻中远两湾城，开始了长达20年多年的管理服务，直到2021年12月31日终止服务。

中远两湾城与中远物业的矛盾由来已久，并在2020年10月彻底爆发。彼时，中远两湾城第三届业委会（简称“业委会”）决定终止与中远物业合作，公开选聘新物业公司。

业委会向中远物业发出送告知函，通知双方签署的物业服务合同于2021年1月15日解除。不过中远物业并不接受，并将业委会告上法院，要求撤销业委会的决定。

普陀区法院于2021年1月11日对此立案，并依法进行审理；同年3月4日，普陀区法院作出民事裁定：驳回原告中远物业的起诉。

而在这期间，2021年2月22日，业委会对中远物业在过往20年的多项费用产生质疑，并在收集证据后也向普陀法院提起诉讼，而该案件在同年3月1日被受理了。

显然，业委会状告中远物业的案件复杂很多。法院直到2023年1月31日才作出一审判决——中远物业被要求返还中远两湾城4000万元，其中包括：

2001年9月1日至2021年2月1日期间物业管理费按实结算部分的结余、中远物业擅自列支的不应由业主承担的成本与费用1500万元；

上述同期，地下车库停车管理费按实结算部分的结余、中远物业擅自列支不应由业主承担的成本与费用人民币250万元、地下车库新增划线车位收入中应属于地下车库的车位产权人共有部分收益的结余人民币250万元；

以及2008年起至2021年2月1日期间小区公共收益中业主分成部分的结余、中远物业擅自列支不应由业主承担的成本与费用人民币2000万元。

起底中远物业

根据法律规定，原被告双方如不服判决，可在判决书送达之日起15日内递交上诉状。换而言之，目前该判决尚未正式生效。

对是否会再提起诉讼的问题，中远物业尚未给予回复。

4000万元不是一个小数目。据乐居财经《物业K线》统计，2022年上半年，58家上市物企中，有34家净利润不足1亿元。其中，在管建筑面积约625万平方的德商产投服务，2022年上半年的净利润也仅有约2580万元。

而相关资料显示，中远物业目前管理的面积超过510万平米。要一下子拿出4000万元赔偿中远两湾城业主，对中远物业而言，应该也不会是一件容易的事情。

根据企查查，穿透股权架构，中远物业目前的实际控制人为申延财，最终收益股份74%，余下还有5位自然人股东，张琪（9%）、高佩娟（9%）、孙伟（4%）、李民（2%），以及江如林（2%）。

上述6位自然人股东似乎并没有什么知名度，不过追溯历史会发现，其中远物业和实控股人申延财并不简单。

事实上，在2020年以前，中远物业与申延财还是十分活跃的存在，在《中国物业管理》《城市开发：物业管理》等期刊，现在还能检索到十余篇关于他们的报道。

整合其中信息，承接中远两江湾旧改项目的中远置业集团，是远洋地产的前身。而中远物业的历史，最早可以追溯到1995年，由上海远洋运输公司下属房管所转制成立。

2000年6月，在“构建大物业、走向市场发展，完善和强化住宅产业链”思想的指导下，中远置业集团重组并成立了现在的中远物业公司，并以董事会领导下的总经理负责制开始运营。而申延财，就是当时被派任到中远物业的总经理。

在“国有大中型企业主辅分离”政策下，2005年（也说是2005年）12月，中远置业集团又重组了中远物业当时的直接持股公司——上海中远三林置业集团，将中远物业的股权出让给了员工。而申延财把握机会，成为了中远物业的实控人。

彼时，包括申延财在内，一起出资购买中远物业股份的共有15位中远系员工。从2016年开始，相继退出了9位。

申延财“翻船”

中远物业从国有体制改为民营体制，也是申延财属于自己创业路的开始。

当过8年海军的申延财，心怀带领“中远物业”驶向更广袤海洋的梦想，10年时间就将中远物业做大了许多。

相关报道显示，到2017年，他已经将中远物业的员工规模从80人扩展到了1300多人，管理规模从几十万平扩大到四百多万平，服务项目也从中低档自管公房向中高档智能化办公楼和小区的转变。

从申延财的几篇专访来看，他对经营物业公司其实颇有一套，“以业主（的需求）为中心，不断完善服务功能，提高服务效率，规范管理制度”，将“创品牌，树形象”放在重要的位置上。

狠抓企业的品牌建设和管理服务质量，申延财除了严格各种经营制的考核，也把质量管理体系纳入到了物业管理的日常工作中。

然而从中远物业与中远两湾城业委会的这场昂贵官司来看，申延财此前制定的管理制度和经营理念，最近几年可能并没有得到完全贯彻。

本次案件判决书中，作为原告的第三届业委会称，任期为2014年至2017年的第二届业委会负责人与中远物业负责人之间存在亲属关系，业主对第二届业委会缺乏认同。

除了这场4000万元的官司，中远物业的其他法律风险也不少。

企查查显示，中远物业目前有裁判文书记录285条，案件总金额为631.75万元，企业作为被告的文书占比35.83%，涉案案由为物业服务合同纠纷的案件最多。

此外，中远物业还有行政处罚记录3条，罚款总金额为14.26万元。其中一条是2021年1月，因超出政府指导价格幅度定价，被罚款超14万元。

【关注百家号乐居财经，洞悉房产市场风云变化。】

文章来源:乐居财经

关键词： 物业管理 物业公司