文/乐居财经 靳文雨

业内周知，大正集团的创始人马当栽倒在了十几年前的重庆扫黑除恶专项斗争中，其得力下属王宣逃过一劫，后辗转牵头使得公司被拍卖的股权得以回归。此后，新大正物业的名头出现在了资本市场中，王宣也成为公司控股股东、实控人。

(资料图片仅供参考)

如今，距离新大正（002968.SZ）A股上市已经过去了三年多的时间，新大正的内部也在不断经历变动。

一边，原始股东减持套现的戏码，不断上演。仅去年2月23日至5月24日期间，罗渝陵以集中竞价交易方式减持公司股份15.14万股，合计套现527.63万元，减持均价为34.85元/股。

去年5月，王宣又曾因个人消费向长江证券质押了77万股，占其所持股份的1.42%，占公司总股本的0.47%。

另一边，频繁股权变更的背后，新大正还颇具巧思地抛出了诱人的股权激励。如去年4月18日，新大正向总裁刘文波在内的15位高管及员工，授予了2022年限制性股票，数量为94万股，授予价格为16.78元/股，较授予当日收盘价35.4元/股，折让了52.6%。

在消化了2022年新大正股权激励增加的股权支付1580万元的情况下，2022年全年，新大正实现营收25.98亿元，同比增长24.41%；，归属于上市公司股东的净利润1.86亿元，同比增长11.80%。

虽然业绩实现了增长，但在经营质量方面，新大正仍难逃毛利率持续下滑的局面，其净利率也出现了下滑。除此之外，其还面临着应收帐款高企，经营性现金流持续高额流出、货币资金下降的压力。

毛利率创5年新低

作为独立第三方物企，新大正主要为各类城市公共建筑提供物业服务。报告期内，该公司对主要业务板块做了重新划分，从原有的综合物业管理服务、专业管理服务、增值服务三类主要业务，更新为以基础物业为主、城市服务和创新服务协同发展的三大业务版图。

其中基础物业主要包括航空、学校、公共、办公、商住等细分业态，是现阶段收入的核心来源。财报数据显示，2022年，新大正基础物业的营收为24.05亿元，占营收的比重为92.61%。

这五类业态中，前四项为公建项目。2022年，其公建类服务营收占总收入的87.21%，商住物业的营收占比较2021年同比减少2.84个百分点，为12.79%。

多年来，新大正的毛利率一直在行业均值之下徘徊。2018年-2020年，这一数值基本维持在21%的边缘，总体保持稳定。然而，2021年其毛利率跌至18.67%。到了2022年，又再次下降2.49个百分点至16.18%，创下近5年来新低。

以一年为界，其一年以上项目的毛利率为17.12%；，而一年以下的新进项目，其毛利率则只有10.15%，比成熟项目低了近7个百分点。

按照新大正的说法，公建物业项目的盈利水平与公司进入时间有关，呈现出成熟项目保持盈利稳定、新进项目尚需培育的特点，一般成熟项目盈利水平会高于新进项目。

毛利率下滑的同时，净利率也持续走低。2022年，新大正的销售净利率为7.15%，同比下降了0.82个百分点。

经营性现金流持续承压

在过去的2022年，新大正有两笔收并购格外引人注目。一笔是在去年10月以1.04亿元购入四川和翔100%股权，这笔收购也“耗尽”了新大正上市之初募集资金中用于市政环卫业务拓展部分的所有资金。

另一笔则是2022年底以7.88亿元收购云南沧恒投资80%股权，是新大正自上市以来最大一笔收并购。

紧随年报之后，4月4日，新大正发布了一则关于披露重大资产购买预案后的进展公告。该公告针对的正是收购云南沧恒投资事宜。

公告披露，新大正与交易对方针对该交易方案进行了更为细致的磋商，新大正正积极组织中介机构就加期的相关事项进行补充尽职调查和核查工作。但本次交易能否取得上述审批以及最终取得审批的时间均存在不确定性。

年报显示，通过参与市场竞争，新大正公开招投标获得业务增长，2022年全年其在管项目面积增长至约1.3亿平方米，新拓展项目中标总金额19.10亿元，饱和年化合同收入金额10.11亿元，同比增长约23.59%，其中重庆以外区域新市场拓展已达到总量的76.51%。

值得一提的是，外拓在加速的同时，新大正由于部分新拓展项目及外地项目账期相对较长，导致现金流出金额创下新高，2022年其经营流出金额达25.84亿元，较上一年同期增加25.89%。

与此同时，新大正手中的现金也大幅减少。截至2022年底，其现金及现金等价物为5.89亿元，较2021年的6.59亿元减少了6998.18万元，同比下降606.95%。

另外，因公司经营规模扩张，在管项目增加，使得新大正的应收款也随之增加。2022年这一数据为4.8亿元，较2021年的3.2亿元增长了6.71%。这也进一步导致其货币资金在再2022年末同比减少7040万元至6亿元。

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