[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]文/乐居财经 徐酒眠

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]物企正在摆脱过去“规模为王”的发展模式。

(资料图)

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]在刚过去的业绩会上，碧桂园服务（06098.HK）首席财务官兼联席公司秘书黄鹏对外透露，过去一年碧桂园服务主动退出亏损或收缴率低的项目，涉及合约管理面积约8400万平方米，“几乎相当于一些小的物管上市公司的规模”。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]黄鹏的说法并没有夸张的成份。据乐居财经《物业K线》统计，目前披露2022年业绩报告的50家港股物企中，有45家物企披露的物业在管面积，而其中没有触摸到8400万平方米门槛的达30家。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]前两三年，资本大举涌入的物管行业。加速房企分拆物业IPO上市的同时，也掀起了行业密集的、大规模的、高溢价的收并购热潮。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]资本退潮，物管大并购时代也落下了帷幕。紧随而来的是物企展开“瘦身”运动，剥离收并购而来的低质效项目，便是这场“革命”的主题。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]过去一年，上市物企中上演“大撤退”的除了碧桂园服务，金科服务、雅生活服务、弘阳服务、卓越商企服务、时代邻里等多家物企，也都展开了轰轰烈烈的“瘦身”运动。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]“撤场”行动

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]结合碧桂园服务的业绩报告来看，其退出的8400万方在管面积，涉及的项目与其收并购标的有关。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]“截至2022年12月31日止年度，管理层决定退出嘉宝服务和财信服务的几家物业管理附属公司及若干物业管理项目，因为该等公司的利润率及物业管理费取率低于预期。”

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]以嘉宝服务为例，其此前是从蓝光发展分拆出来的物企，跻身资本市场后，体量本身就是靠收并购在充大。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]据乐居财经《物业K线》不完全统计，上市第一年，四川嘉宝服务就发起了15宗收购，总获超3200万平方米在管面积，项目遍布华东、华南、西北等市场。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]如此频繁的收并购行动，斩获的标的很可能良莠不齐。碧桂园服务打包收购嘉宝服务，这个“雷”迟早会在投后管理中引爆。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]乐居财经进一步通过企查查获悉，过去一年，在碧桂园服务主导下，嘉宝服务至少在6家公司退出持股，而今年以来还在继续退出。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]另一方面，嘉宝服务的前母公司蓝光发展，虽然是较早的出险房企成员之一，不过时至今日仍未能走出困境。碧桂园服务收购嘉宝服务之后，后者虽然在股权上与蓝光发展脱钩了，但是业务上其实并没有完全切割。因此，蓝光发展的危机也难免在嘉宝服务内部持续传导。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]嘉宝服务并非个例。事实上，收购时呈现在报表上的财务数字如今很难兑现，正在成为物企共同面临的考验。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]过去一年，上市物企中上演“大撤退”的除了碧桂园服务，金科服务、雅生活服务、弘阳服务、卓越商企服务、时代邻里等多家物企，也都展开了轰轰烈烈的“瘦身”运动。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]“去年下半年，我们合作的一些中小开发商，在交付中出现问题的一些项目，我们对它进行了全面梳理和逐步撤场”，在金科服务2022年业绩发布会上，董事长夏绍飞接过话筒作业绩汇报，他把公司过去一年的“撤场行动”放在了话头。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]“全年撤场在管面积2778万方”，夏绍飞表示，抛弃这些项目有效避免了持续负利润或者有利润无现金流现象，短期可能会影响营收，但“确保了公司长期可持续发展”。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]此外，时代邻里董事会主席兼非执行董事白锡洪也表示，过去一年，“（公司）积极调整自身业务结构，主动退出部分品质较差的项目，并暂停部分账面利润率高但回款状况较差的非业主增值业务”。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]退单与转卖

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]对于不理想的收并购标的，投后管理之后，退出与撤场实际上都是为了及时止损。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]值得一提的是，除了这样的剥离方式之外，物管行业中还不乏在磨合后期直接退单、或者倒手转卖的案例。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]比如，去年7月底，弘阳服务将接手一年多的高力物业和江苏高力美家，退还给了原控股股东高力控股。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]“填补了本集团在汽车博览城物业管理细分领域的空白，在后疫情时代宏观经济复速的背景下，汽车产业园及汽车博览城物业发展潜力巨大，本公司有望在此新的细分赛道取得新突破”，2021年4月20日，弘阳服务发布7353.6万元收购高力物业和江苏高力美家80%股权时，对两个标的充满期待。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]然而，接手标的仅15个月，弘阳服务就在没有任何征兆的情况下，突然宣布了“退单”。其解释称，是因为“受疫情和房地产行业增速放缓等多种因素叠加影响，目标公司的在管项目物业费收缴率相对较低，可持续盈利能力较弱，不符合该公司长期主义发展战略”。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]此外，去年1月12日，兰州城关物业服务集团有限公司（简称“城关物业”）被雅生活服务“出表”，其51%股权持有人正式从雅生活变更为了第三方天津旭粤工程技术有限公司。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]业绩未达标是城关物业股权被转卖的主要原因。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]乐居财经《物业K线》获悉，2018年买下城关物业时，雅生活曾做了业绩约定，但仅在第一年城关物业达成经营目标。“尚未收到城关物业的财务报表。”雅生活在2019年财报中如此写道，而且在2020年的财报中依旧没有提到城关物业的财报内容。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]业绩并表并了个“空”，雅生活在2021年选择转手出表，也就顺理成章了。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]2021年4月，雅生活服务与独立第三方旭粤工程就城关物业51%股权订立了买卖协议，对价1.5亿元，基本是按照3年前的购入价格平价出售。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]2021年底，卓越商企服务也出售了两家收并购公司，收回投资款3.5亿元。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]而时间再往前推，2021年3月，中奥到家向曾经的原卖方梁锡伟转让辉煌房地产及辉煌置业51%股权，出售价约3690万元；2020年4月29日，广东铭锦城未能完成业绩承诺，中奥到家以730万元将该公司售回原卖方。

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