文/乐居财经 靳文雨

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去年8月，楼永良将物业管理资产注入濒临退市的上市公司中，并为其更名“中天服务”，使之摇身一变成为了A股市场第五只物业股。

不过，随着中天服务首次交卷，争议也席卷而来。

4月17日，深交所向其发出了一封问询函。针对其向关联方及其控制的公司采购或提供服务、各季度净利润波动较大且与营业收入规模不匹配、经营活动现金流波动较大且与净利润变动不匹配、应收账款大幅增长等多个方面提出了问询。

另一边，作为A股物企中的“新成员”，中天服务的加入，也使得物企之间的实力分化愈加明显。与招商积余、新大正、南都物业、特发服务等几家物企相比，其营收规模及市占率均处于弱势位置。

目前来看，招商积余是唯一一家市值超过百亿，且在管规模达到3亿多平方米的A股物企。其营收约是中天服务的43倍，在管规模则约是其37倍。

尽管营收规模实力悬殊较大，但盈利能力不佳，确是所有物企共同面临的“难题”。过去一年，A股物企中净利率超过10%的只有中天服务一家，不少物企的毛利率及净利率，甚至已降至近几年的最低点。

实力分化明显，中天服务“吊车尾”

2022年，招商积余以130.24的营收，继续在A股物企中处于断层第一的位置，甩开了其他物企超百亿元。期内，新大正、特发服务和南都物业的营收分别为25.98亿元、20.06亿元和18.47亿元，较去年同期的增长幅度均在15%以上。

其中，新大正的营收涨幅为24.42%，为几家物企增长之最。而中天服务无论是营收还是涨幅，都在五家物企中“吊车尾”。2022年其营业收入为3.06亿元，同比增长11.82%，与招商积余的营收规模相比，相差了近43倍。

同时，中天服务较低的营收规模，也拉低了A股物企整体的营收均值。2022年5家A股物企的平均营收为39.69亿元。同期，已发布年报的50家港股物企，平均营收则为44.25亿元。

值得一提的是，2022年南都物业和中天服务出现了增收不增利的情况。期内，两家物企的净利润分别为1.45亿元、0.62亿元，同比分别下降了10.7%、58.75%。

在管理规模方面，除了特发服务之外，其余4家物企对相关数据进行了披露。其中营收垫底的中天服务，在管理规模方面也不占优势。2022年其物业在管规模为849万平方米，虽然较2021年增长20.42%，但在一众物企中仍然处于弱势地位。

如今在管面积不足千万方的上市物企屈指可数，中天服务自己也坦言市场占有率较低，与行业内上市公司差距较大。

相较之下，同期招商积余的管理面积突破3亿平方米。截至2022年12月31日，招商积余在管项目达到1884个，覆盖了全国127个城市。管理面积达到3.11亿平方米，同比增长10.82%，2020—2022年复合增速达27.73%。

在今年一季度，五家物企的体量和实力差距仍在延续。其中招商积余实现营收33.06亿元，同比增长了33.06%；新大正、特发服务、南都物业及中天服务的营收分别为7.25亿元、5.49亿元、4.56亿元、0.73亿元，涨幅均在12%-20%之间。

与其他几家物企相比，中天服务利润下滑的趋势仍然没有逆转。其在一季度的净利润为804.9万元，同比大幅下跌76.57%。除招商积余同比增长27.24%之外，其他几家物企的净利润涨幅均在5%-10%左右。

盈利能力不佳，毛利率和净利率大多降至近5年新低

与港股物企相比，A股物企盈利能力普遍不高。2022年，50家港股物企有27家物企净利润率不足10%，超过五成。而A股物企中净利率超过10%的只有中天服务一家。

过去一年，中天服务的净利率和毛利率分别为19.55%、29.23%，在五家物企中反而是最高的。不过，相较于之前，其毛利率和净利率仍呈下跌趋势，这两项数据在2021年分别为54.12%、34.34%。由此可知，中天服务的盈利能力并不稳定，波动幅度较大。

中天服务主营业务为物业管理服务，该业务占其营收的比重超95%，不过在2022年，该项业务的营业成本较上年同期增加23.61%，毛利率较2021 年同期下降1.23%，整体毛利率也因此被拉低。

招商积余虽处于A股物企“龙头”的位置，但盈利水平较低也一直是摆在其管理层面前的“老大难”。过去的2022年，其毛利率、净利率双双“倒车”，分别约为11.48%、4.37%，在五家A股物企中垫底。

招商积余主要开展三条业务线，物业管理、资产管理，以及其他业务（剩余房地产开发业务）。2022年，物业管理与资产管理同期的毛利率分别约为10.58%、41.57%，其中资管业务的毛利率水平，较2021年同期的56.18%减少了14.61个百分点。

事实上，自2019年12月完成重组之后，招商积余偏低的盈利水平就屡遭市场和投资者们诟病。把时间线拉长来看，2018年至2021年，招商积余整体毛利率分别为19.64%、18.26%、13.61%以及13.76%；同期，其净利率分别约为12.38%、4.44%、4.73%以及4.84%。

为改善盈利水平，招商积余在强化“大物业”战略下，于2021年开始尝试建构“沃土云林”商业模式，即基础物管逐步实现高密度布局，协同增值服务发展。

该模式的落地，一定程度上使招商积余2021年度毛利率有了些微起色，微增0.15个百分点至13.76%；但2022年却又有所下滑，并创下历年来的新低。

其余几家物企中，新大正的毛利率一直在行业均值之下徘徊。2018年-2020年，这一数值基本维持在21%的边缘，总体保持稳定。然而，2021年其毛利率跌至18.67%。到了2022年，又再次下降2.49个百分点至16.18%，创下近5年来新低。

毛利率下滑的同时，新大正的净利率也持续走低。2022年其销售净利率为7.15%，同比下降了0.82个百分点。

南都物业和特发服务的情况也相差无几。2022年这两家物企的毛利率分别为19.51%、13.69%；净利率分别为8.39%、6.06%，均为近五年的最低值。

对收并购的不舍与试探

回望2022年，物业收并购市场整体趋于谨慎，大宗交易数量减少，订单终止亦不在少数。但在A股物企中，有关它们的收并购事件仍不断在资本市场中引起波澜。

去年以来，新大正有两笔收并购格外引人注目。一笔是在去年10月以1.04亿元购入四川和翔100%股权，这笔收购也“耗尽”了新大正上市之初募集资金中用于市政环卫业务拓展部分的所有资金。

另一笔则是2022年底以7.88亿元收购云南沧恒投资80%股权，是新大正自上市以来最大一笔收并购。紧随年报之后，4月4日，新大正发布了一则公告称收购云南沧恒投资80%股权事项正在积极推进中。

值得一提的是，由于部分新拓展项目及外地项目账期相对较长，导致新大正现金流出金额创下新高，2022年其经营流出金额达25.84亿元，较上一年同期增加25.89%。

与此同时，新大正手中的现金也大幅减少。截至2022年底，其现金及现金等价物为5.89亿元，较2021年的6.59亿元减少了6998.18万元，同比下降606.95%。

特发服务在2021年12月也曾公布一项收购预告，其表示将参与了竞标四川大金源天鼎物业管理有限公司（简称“天鼎物业”）51%股权项目。

但在过去一年，市场却并没有等来特发服务这笔收并购落地。2022年7月8日，特发服务公告称，天鼎物业增资项目，鉴于经由转让方申请，产权交易已终结。彼时，上海联合产权交易所及特发服务的公告，都没有对其中原因作出解释。

此后不久，2022年11月25日，天鼎物业增资项目又在上海联合产权交易所挂出。今年3月21日，特发服务再次公告，将参与该项目竞标。

除此之外，去年1月5日，南都物业收购了浙江中大普惠物业有限公司（简称“普惠物业”）与杭州中大物业服务有限公司（简称“中大物业”），总斥资1.32亿元。

这两笔收购，也促进了其营收增长。从去年2月开始并表，截至报告期末，普惠物业实现营业收入1.34亿元，净利润1090.49万元；中大物业实现营业收入1067.24万元，净利润164.41万元。

招商积余方面，其在2021年底完成上航物业、积余南航并购落地，并于2022年初开始并表，深圳汇勤、新中物业亦于报告期内实现财务并表。4家收并购公司去年为招商积余贡献了6.3亿左右的收入，22%左右的增长。

对于2023年，招商积余的收并购策略上，招商积余副总经理王苏望表示，收并购不是独立市场，不仅仅是业务，尤其和资本市场表现息息相关。“公司不会因为收购而收购，所以这个是我们长期的战略。”

另一边，招商积余也走上了轻重资产分离的道路。去年1月，招商积余将深圳市中航城投资、昆山市中航地产和赣州中航九方商业3家公司全部股权转让给了控股股东招商蛇口，作价约7.78亿元。

4月，招商积余又宣布将天津格兰云天置业持有的“津塘（挂）2007-24号”土地，退还给天津经济技术开发区规资局。但目前该公司仍有不少剩余重资产，去年12月4日，招商积余披露，正筹划出售部分子公司股权，并妥善解决对这些公司的股东借款。

受剥离重资产等因素影响，招商积余截至2022年末的现金及现金等价物约为31.42亿元，其中报告期内的净增加额约为11亿元。

总体来看，截至2022年12月31日，5家物企中手握现金最多的是招商积余，新大正次之，为5.89亿元，特发服务与之相当，为5.55亿元；余下的南都物业与中天服务则分别持有4.62亿元、1.69亿元。

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