文/乐居财经 徐酒眠

(相关资料图)

半个月前，恒大物业（06666.HK）对外发布了预告，其将举行董事会会议，批准及刊发2021年度、2022年度，以及2022年半年度财务业绩公告。

6月5日，翘盼了一整天，恒大物业终于在晚上十点半之后陆续公布了三期业绩，外界总算能较为完整地窥探其近两年的经营情况。

不过，迟到多时才姗姗而来的赴约，却并没有给投资者们带来惊喜。

2021年净利润亏损、2022年营收“倒车”、扭亏为盈却依然资不抵债、毛利率下滑、规模扩张失速、134亿被侵占款项依然还没有给出下文……

经营业绩一言难尽，恒大物业上市后的三个年度（2020年、2021年，以及2022年），均无宣派或派付股息。

物业，素有“现金奶牛”之称。但许家印手中的恒大物业，似乎已经挤不出来奶了。

此外，值得注意的两点是，这三份业绩报告是核数师发出“非标准报告”，同时，在2021年业绩报中，恒大物业对2020年度综合财务报表打上了“经重列”字样。

恒大物业表示，2020年度调整是因为其一笔20亿定期存单的存单质押担保，被第三方公司获得银行承兑汇票并转至了中国恒大集团，但此前并无相关记录。因此，这部分重新表述。牵一发而动全身，恒大物业2020年度诸多数据也需要重新表述。

业绩底色

此前，恒大物业虽然发布了几次季度信息更新，公告业务发展的最新情况。不过内容都比较简洁。对于外界而言，恒大物业2021年以来的具体经营情况如何，始终是雾里看花。

根据此番业绩报，乐居财经《物业K线》整理了一份恒大物业近三年的主要财务数据表。

2021年，恒大物业虽然在合约面积和在管面积实现较大增长，前者从前一年的5.65亿方增至8.22亿方，后者也有近2亿规模的增长，从前一年的3亿方增至4.73亿方。

不过，受关联方拖累，这一年恒大物业净利润亏损3.89亿元。恒大物业表示，这主要由于对截至2021年12月31日止年度关联方经营性应收尚未收回的部分，按全额计提减值拨备所致。

数据显示，2021年度，恒大物业就关联方的贸易应收款减值拨备数额约为24.40亿元，同期第三方的贸易应收款减值拨备为2.66亿元。

截至2022年底，恒大物业的合约面积不增反减，约为8.19亿方；在管面积仅增长2700万方，达5亿方。规模增长失速，营收也倒退了，约为118.09亿元。不过净利润实现扭亏为盈，约为14.79亿元。

值得注意的是，2022年恒大物业又对关联方的贸易应收款进行大额减值拨备，约为24.56亿元。

此外，对2020年综合财务报表调整之后，营收、毛利、净利等均有偏差，而出入最大的一组数据是“现金及现金等价物”，从126.04亿元调整为了10.61亿元。

截至2022年12月31日，恒大物业手中的现金约为15.7亿元。

独立性成色

恒大物业业绩不理想，与关联方中国恒大脱不开关系。

除了前述的大额减值关联方的贸易应收款之外，规模增长失速也与中国恒大暴雷，输送面积大打折后有关；与此同时，被恒大物业“掏空”钱包之后，其在第三方市场上的拓展也严重受限。

就规模来看，恒大物业对中国恒大的依赖性还比较大。

数据显示，截至2022年12月31日，恒大物业来自第三方开发商的管理面积约1.48亿平方米，占比约30%，其中新增的第三方管理面积佔集团总新增管理面积比例约37%。不难看出，恒大物业的管理规模主要还是来自中国恒大集团支持。

恒大物业表示，其也在加强与地方国资企业及第三方开发商的深入合作，通过成立合资公司实现优势互补，进一步抢占市场，2022年在河南、北京、海南等地成立9家合资公司，年饱和收入约1.16亿元。

不过，中国恒大暴雷后，支撑着恒大物业营收数据的却是第三方。

数据显示，2021年度、2022年度，恒大物业来中国恒大集团子公司、合营企业，以及联营公司的营收分别为28.20亿元、1.41亿元，占各自当期总收入的21.4%、1.2%。

“本集团致力于不断为业主提供多元化服务，减少对关联方业务的依赖。”就当前的现状来看，恒大物业的业务发展走向独立还任重而道远。

几时复牌

恒大物业自2022年3月21日宣布停牌，第二天，就曝出了134亿存款不翼而飞的消息，2021年度业绩随之延迟刊发。而当时公告的“短暂停牌”，也成为了长时间停止股份交易。

目前，物业股共有8家处在停牌状态，恒大物业停牌最久，已有近15个月的时间。

而根据上市规则第6.01A（1）条，港交所可取消任何连续18个月暂停买卖的证券的上市地位。换而言之，一旦超过交易所的停牌时限，上市公司就可能面临强制摘牌。

去年，恒大物业就接获了港交所的复牌指引，涉及六条要求。

其中包括，刊发财务业绩及处理任何审计修改，对134亿质押担保被相关银行强制执行进行独立调查、并公布结果及采取适当不久措施，证明公司符合上市规则第13.24条，向市场发布公司的重要资料，证明并无有关管理层诚信问题，以及进行独立内部监控检讨。

如今拖欠的业绩已经完成刊发，但最大的障碍——解决被中国恒大违规占用的134亿存款问题，依然没有具体的解决方案。

在2022年度业绩报中，恒大物业表示，其将根据相关法律及适用协议，尽力采取合理的措施向相关方追收各类应收款项，包括但不限于已经拨备减值的应收款项，及因不满足收入确认条件而暂未计入收入的应收款项。

据此来看，恒大物业或许将就应收款项与中国恒大对簿公堂。但对于134亿被占用资金，恒大物业还是只透露了“正在与中国恒大商讨偿还方案，积极维护本集团利益”。

此前，中国恒大曾表示，将“以资抵债”，通过集团转让资产予恒大物业抵销相关款项。

不过，截至目前，这一方案并没有得到推动。恒大物业能否按期复牌，也因此充满不确定性。

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