今日快看!保利发展拿了四个第一|年报风云㊲

文/乐居财经 杨宏彬

“中国房地产市场化25年,经历了风风雨雨,到底进入什么时代,各有各的说法。而我认为,肯定的说,是进入高质量发展的品质时代。”


(资料图片)

从保利发展董事长刘平这一番话语中可以看到,其对房地产行业未来的发展是充满信心的。而这一份信心,与保利发展去年业绩表现有很大关系。

3月30日,保利发展(600048.SH)发布2022年全年业绩报告,公司期内实现营收2810.17亿元,与2021年同期基本持平;净利润270.11 亿元,同比下降27.37%;归母净利润183.47亿元,同比下降33.01%。

2022年,房地产行业面临前所未来的挑战,保利作为行业中的一员不可避免的受到冲击,从其利润的同比下降便可看出这一点。即便如此,保利发展的盈利水平依旧保持在行业领先地位。

随着行业变革的不断深入,曾经依靠高杠杆增长的粗放时代已经过去,保证安全,是现在房企的共识。保利发展在维持盈利水平的同时,也把非常重视安全。

截至2022年末,保利发展的各项指标均符合“三道红线”档企业标准。在手资金达1765亿元,连续5年实现正向的经营性现金流净额。

重回前三,逆势扩储

在2017年,保利发展提出了“重回行业前三”的口号,而在2022年,这一目标终于实现。保利发展去年全年的销售额达到了4573.01亿元,排名升至行业第二,央企第一。按销售金额口径(公司销售金额/全国销售金额)市场占有率为3.4%,已连续7年提升。

去年房地产市场整体低迷,市场规模从18.2万亿元的峰值降至13.3万亿元,回落到2017年的水平。受此影响,保利发展销售额同样有所下滑,但从整体来看,其确实跑赢了大市。

地产销售的突破,是保利发展坚持聚焦深耕核心城市战略的成果。期内,保利发展重点布局的38城销售贡献为86%,同比提升8个百分点;珠三角、长三角销售贡献为56%,同比提升3个百分点。保利发展在26个城市销售排名第一,51个城市排名前三,分别较去年增加8、9个。

2022年也保利发展在土地市场的丰收之年。全年新拓展项目91 个、总地价为1613 亿元,同比下降13%,拓展容积率面积1054 万平方米,为后期的销售的增长做了充足的准备。

据克而瑞研究中心数据,2022年,保利发展新增土地货值约为2514.8亿元、新增土地价值1350.5亿元、新增土地建筑面积902.4万平方米,三项指标均位居行业首位。

虽拿地较多,但保利发展并非盲目扩张,其依旧遵循聚焦“核心城市+城市群”和以住宅为主的拓展战略,38城拓展金额占比98%报告期内新增住宅货量占比93%,同比提升8%。

据了解,在拓展储备方面,保利发展主要是在下半年发力,新拓展项目总地价金额为1007 亿元,占全年比重的62%。

要向管理要效益,是今年财报季多个地产大佬均提到的观点。保利发展长期稳定和坚持“总部+城市平台”扁平的两级管理架构,既保障了总部敏锐的市场触觉和对公司业务全局的把控,又保障了公司上下步调一致的强大执行力和快速的应变调整能力。

得益于此,保利发展去年的管理费用为47.44 亿元,同比下降12.69%;,营销、财务费用率也均位于行业低位,部分降低了利润率下行的影响。

对于利润的下滑,保利发展表示,原因在于前期低利润项目成为结转主力,导致毛利率水平、投资收益规模下降。

根据财务数据显示,保利发展营收和利润表现最强劲时期是第四季度,期内营收为1246.4亿元,同期内归母利润为52.5亿元,分别占比全年的44%及29%。而第一季度相对薄弱,期内营收为335.36亿元,归母净利润为25.3亿元。

稳居“绿档”,直接融资成本低至2.88%

财务安全是房企稳健经营的保证,保利发展始终秉承稳健经营理念,强化风险防范,筑牢安全边界。这亦是其能保持盈利领先水平的重要因素。

截至2022年末,保利发展有息负债规模为3813 亿元,综合融资成本约3.92%,较去年末下降0.54个百分点。其中,一年内到期的债务占有息负债比重为21%,债务结构较为合理。

同时,期末保利发展持有的货币资金为1765亿元,其中受限制资金约为11亿元,受监管的预售房款为479 亿元,剔除两项后,保利发展自由资金仍高达1275亿元。

而资产负债表显示,保利发展流动负债项下有短期借款约12亿元,应付票据6.56亿元;一年内到期的非流动负债中,包含1年内到期的长期借款672.67亿元,1年内到期的应付债券121亿元,4项合计812.23亿元。保利发展所持货币资金足以覆盖短期的债务。

截至2022年末,参照“三道红线”,保利发展净负债比率为63.6%,现金短债比为1.57倍,剔除预收账款后的资产负债率为68.4%,稳居“绿档”之列。

另一方面,保利发展也狠抓销售回款,保证经营资金的净流入。报告期内实现回笼金额4271 亿元,回笼率为93.4%,连续4 年保持在93%以上。年内实现经营性现金流净额74 亿元,5年累计超842亿元。

作为央企的保利发展,在融资方面有着天然优势。2022年其保持着多元化的融资渠道以及充足的授信额度。

2022年,保利发展,累计发行公司债113 亿元、中期票据150 亿元,合计规模同比增长40.72%。融资成本优势明显,发行利率多次为同期同行最低,直接融资平均融资成本2.88%,综合融资成本约3.92%,较去年末下降0.54 个百分点。

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