文/乐居财经许淑敏

“房地产下半场将迎来巨大的变化，有着与上半场大为不同的市场逻辑、市场形态与行业格局。”

(资料图片)

中海发展董事会主席颜建国，在业绩会大谈未来的市场，他跟大多数地产大佬的判断一样，接下来“不再是到处都是机会，是分化的市场、是结构性机会。”

行业分化上，集中度提升；市场分化上，一二线、强三线城市会是主战场；企业分化上，要有较好的股东结构，还要具备产品力等。

换个角度思考关于分化的问题——能够把握住这些机会的房企，其实不多了。

央国企、示范性民营房企，或许还有机会拼一把。尤其是央国企，比如位于头部的保利发展、华润置地、中海、招商蛇口等，优势显著，冲出重围可能性较大。

毕竟上述这几大央企地产商的基本面，正好迎合了市场分化趋势。他们手握充足资金，依旧渴求规模，不断提高市占率，甚至明确提出确定性的增长目标。

强调高质量发展的保利，一季度的销售额已攀至榜首，中海公布“2023年销售增长20%”的目标，华润置地董事会主席李欣则说，“今年应该可以实现超3000亿元的销售。”

招商蛇口年初经过一番讨论之后，也提出了新目标：要综合多个维度上，跻身行业前五强。

新增投资也没落下，他们大多围绕核心一二线城市布局，并延续以往的深耕战略。

在行业的深度调整期内，大多数主体正在为利润、现金流难题而东奔西走，但“家有余粮”的头部央企，显然更有时间、精力，去思考未来、谋篇布局。

未来的头部之争，有可能是头部央企之间的角逐。

谁最赚钱

过去一年，寒意传遍整个地产行业，即便作为央企巨头，保利发展、华润置地、中海、招商蛇口也都不可避免地受到一些影响。

但比起大多数民营房企，央企抵御风险的能力更强。积累多年的运营经验，不管是风控体系，还是管理模式，能够适应当前市场多元的变化。

因此，在上市房企整体呈现亏损的情况下，四大央企地产商的盈利水平仍保持一定的“韧性”。

他们有的尽管营收、净利均略有下降，但规模依然占据头部。据乐居财经统计，华润置地的归母净利润占据行业首位，达到280.9亿元。

而在毛利率、净利率水平上，亦维持行业领先水平。其中，华润置地毛利率最高，达到26.2%，其次为保利发展的22.01%，中海的21.30%。而招商蛇口的毛利率为19.3%，也接近20%。

此外，他们的净利率，也大多在10%左右。当前多数房企净利率为个位数，能超过10%的房企确实少之又少。

事实上，去年行业整体销售不够理想，整体营收有所缩水，利润空间压缩不少，而央企巨头们之所以能够保持盈利水准，是在于控成本方面。

保利发展落实了施工工艺标准化、共享中心集约管理等措施，并结合集采优势，压降成本支出。

与此同时，加强各项费用管控，管理费用47.44亿、销售费用75.30亿、财务费用36.86亿，三费费率约为5.6%。其中，管理费用率同比下降0.22个百分点。

基本上，管理、营销、财务费用率均位于行业低位。

华润置地也同样在控制该等费用。2022年，华润置地销售及市场推广支出及行政支出58.9亿元，占营业额比重为2.8%，同比下降0.1个百分点；一般及行政支出53.86亿元，占营业额比重为2.6%，同比下降0.2个百分点。

可见，他们的经营管理效率正持续提升。

中海则保持着成本优势。去年，中海分销费用与行政费用合计占年收入的比例为3.6%，费效比行业领先。

其在年报中表示，随着更多数字化平台与工具应用于管理，管控效率与数字化精准管理水平将持续提升，进一步强化成本优势与综合竞争优势。

而在主业之外，多元业务也为集团盈利增色不少。比如，华润置地的投资物业（包括酒店经营）毛利率高达65.6%，保利物业的“大物业”战略布局初现成色，而中海的商业项目也有所突破，去年收入达52.6亿元，同比增长1.8%。

不过，国资委开始更加防范国有资产流失，规定2023年央企的考核经营指标，从“两利四率”调整为“一利五率”，考核净资产收益率、营业现金比率、利润总额、资产负债率、全员劳动生产率、研发经费投入强度等。原来的净利润、营业收入利润率已被替换。

比起单纯的利润考核，如今更考验央企的综合能力。净资产收益率（ROE）既包括资产指标，又包含利润指标，还与杠杆水平相关，体现央企整体资产回报质量，而营业现金比率体现的是获取现金的能力，保证资金安全。

从最新的几个列项来看，四大央企地产商的各项指标依然可圈可点。尤其是华润置地的净资产收益率较高，达到11.94%。可供对比的是，2022年500强房企净资产收益率均值为3.74%。

而营业现金比率上，保利发展2022年为2.6%，经营性现金流入净额74亿元，持续为正。招商蛇口在这项数据上也比较突出，其营业现金比率，达到了12.12%。

排名之战

央企地产商的身影，越来越频繁地出现于土地招拍挂、收并购市场上，他们渐渐显露出，对于规模的渴求。

甚至均在年报中不停强调，销售排名、市场占有率等数据逆势增长。保利发展披露，2022年实现签约金额4573亿元，排名升至全行业第二，市场占有率达到3.4%，已连续7年提升。

华润置地也提及“开发销售型业务签约排名上升至第四，进一步夯实行业地位”，去年，其实现签约额3013.3亿元。

而中海提到，集团系列公司2022年实现销售合约额2947.6亿元，市占率从2021年的2.03%上升至2.21%。另外，克而瑞统计数据，中海权益销售额上升至行业第三。

招商蛇口2022年，累计实现销售面积1193.65 万平方米，累计实现销售金额2926.02 亿元，销售规模行业排名提升至第六位。

他们甚至释放了明确的增长目标，李欣说，“今年应该可以实现超3000亿元的销售。”中海则公布了“2023年销售增长20%”的目标，颜建国很坚定，“行业集中度还将提高，中海地产还要持续提升市场占有率。”

招商蛇口也提出了新的目标：跻身五强。并且更多强调的是利润、质量、效益、转型、经营收入等多维度的五强。

当然，他们不仅仅只关注规模增长，而是奉行长期主义。正如李欣所言，“基于当下看未来，华润置地仍然是一个长期主义者，不会唯规模论，也不会只图规模不图质量，仍然是有质量的规模增长。”

龙头房企维持排名已然不易，但四大央企地产商能够继续提升排名，并依然有信心保持稳健增长，其信心来源于土储质量、土储布局。

保利发展长期坚持深耕核心城市的战略，近年来重点布局的38城货量储备始终保持在75%以上，住宅货量占比超80%。

2022年销售规模上，主要核心城市销售贡献为86%，同比提升8个百分点。尤其是珠三角、长三角签约销售占比56%，同比提升3个百分点。

华润置地亦同样，重点布局28个城市。据管理层透露，今年会重点战略性投资其中的12个城市，剩下16个城市将作为机会型项目择机考量。

具体从签约情况看，华东大区、华北大区销售额占比分别为31.9%、22.7%，占比超过一半。

中海主要的销售贡献区域为北部大区、南部大区，分别占总合约销售额26.2%、19%，合计占比45%。销售回款方面，去年北京、广州、深圳、杭州、厦门及天津销售回款均超100亿元。

另外，招商蛇口以销定投，推进的是“强心30城”、“深耕6+10城”策略。

在把握城市分化的倾向上，央企地产巨头们新增投资更加聚焦“核心城市”、“核心城市群”。他们一致认为，一二线热点城市市场回暖较快，而部分三四线城市反弹迹象不明显。

2022年，保利发展全年新拓展金额1613亿，其中在38个核心城市的拓展金额占比达到98%。

华润置地去年以1102亿元的权益地价，新增71宗项目，新增土储面积1095万平方米。当中，一二线城市投资占比为92%。

而中海新增土地储备40宗，购地金额1107.2亿元，新增货值2139.4亿元，其中一线城市新增货值占比48.1%。收并购上，中海选择的也是一二线城市，2022年，其在广州、上海、成都等城市并购投入106.6亿元。

招商蛇口也开始有意识收缩拿地区域至一二线城市，它透露，公司在“强心30城”和“深耕6+10城”的投资金额占比分别达94%和90%。

无论如何，在地产规模下行、城市分化的前提下，精准研判，选择更有确定性的城市进行拓展，有其必要性。

资金平衡

央企地产商能于地产江湖立足，最主要靠的还是“财技”。地产行业本就是资金密集型行业，谁手中握有更多的资金，谁的发展空间便更大。

而央企地产巨头们背靠大树，资金实力充足，融资成本低，再加上运营得当，现金流平衡得较好，自然比民营房企更具发展优势。

期内，保利发展还提升直接融资比重，累计发行公司债113亿元、中期票据150亿元，合计规模同比增长40.72%，直接融资平均融资成本2.88%。

中海也是积极开展创新融资，全年融资为943.2亿元；华润置地则以公司债、中期票据及资产支持专项计划等方式，合计融资391亿元。

值得关注的是，2022年度内房股金额最大的一笔银团贷款就出自中海，其在香港与12家银行签署121.1亿港元的五年期银团贷款。

这四家央企，加权平均融资利率为3.78%，在手资金基本在千亿上下，保利发展在手资金甚至达到1765亿元，经营弹性空间较大。

另外，他们的短期负债占比，均不超30%，控制在安全线以内，像是中海，一年内到期的有息负债393.6亿元，占总负债比例仅14.6%。

不过，央企地产巨头的现金流管控能力，更有借鉴意义。

年报显示，2022年保利发展继续强化现金流管理。一方面，加强资金回笼管控，去年销售回笼率93.4%，连续4年超93%。

另一方面，以资金平衡为导向，灵活调整投资节奏，坚持“以销定产”，全年实现新开工面积2375万平方米，同比下降54%。此外，开源节流。

因此，保利发展连续5年实现经营性现金流净额为正。

中海的资金平衡术也多被业内模仿。多年来，其保持资金流入与流出的相互平衡。

2022年，中海境内外债务资金流入943.2亿元，归还债务769.6亿元，销售回款为1907.7亿元，其他经营回款为111.2亿元，总经营回款为2018.9亿元。

同时，资本支出为1835.2亿元（其中土地成本为1054.8亿元，建安支出为780.4亿元），未付地价为113.6亿元，2023年上半年到期归还银行及其他借贷、担保票据及公司债券合共161.3亿元，共计2110.1亿元。

现金流基本平衡，保证资金安全。剩下充裕的在手现金，不管是拓展开发业务，抑或是发展新业务，都显得更加游刃有余。

或许这就是，央企地产商敢于在当前市场“狂飙”的筹码。

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