文/乐居财经 徐酒眠

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既有社区服务的近水楼台优势，又有政府部门的政策端支持，养老生意的风，在物管行业被吹得很大。

从助餐、助洁、助浴、助急、助行、助医，再到代办、日间照料、精神关爱、健康护理、适老化改造……这盘棋可以落子的方向，似乎也很多。

不过理想丰满，现实骨感。抢滩进入这个赛道的物企不少，但赚到钱的却微乎其微。

连年亏损，国资物企苏新服务（02152.HK）决意退出这门生意。今年3月24日，其公告称，将在苏州交易中心通过公开招标的方式，出售苏高新怡养健康管理有限公司（简称“苏高新怡养”）49%股权，挂牌底价580.81万元。

两个多月过去了，甩掉这个亏损资产的包袱终于有了进展。6月7日，苏新服务刊发公告称，其已与买方就苏高新怡养49%股权买卖订立协议。

值得注意的是，成交价为当初的底价，而买家也不是外人，是苏新服务控股股东——苏高新公司的间接非全资附属公司，苏高新健康产业发展(苏州)有限公司（简称“苏高新健康”）。

换而言之，苏新服务为苏高新怡养在交易所招标，可能没有引来外面买家的举牌。最终，才有控股股东不得不站出来接盘。

苏高新健康由苏高新公司持股占比80%，苏州市健康养老产业发展集团有限公司（简称“苏州康养集团”）持股占比20%，后者最终实益拥有人为苏州市人民政府。

连年亏损

苏新服务在公告中表示，自其投资苏高新怡养以来，经营状况未达预期，在2021年及2022年持续亏损；同时，苏高新怡养的未来经营状况存在不确定性。

根据苏新服务公布的财务数据，2021年、2022年，苏高新怡养除税前后均录得亏损，分别为603万元、410.7万元。而截至2022年12月31日，苏高新怡养的未经审核资产净值为约975.18万元。

在2022年报中表示，苏新服务表示，其应占一家联营公司亏损产生自于苏高新怡养的投资，金额分别约为300万元、200万元，主要是由于苏高新怡养新成立，发展初期前期费用相对较高。

这个亏损还在持续，截至2023年2月28日，苏高新怡养净亏损40.99万元，资产总额1483.63万元，负债总额551.44万元，净资产932.19万元。苏新服务预期，于截至2023年12月31日止年度，其还将录得进一步亏损。

苏高新怡养的定位是养老、护理及医疗服务提供商，成立发展的时间的确不长。2020年12月28日，苏新服务与苏州康养集团共同出资2000万元成立，它们分别持股占比49%、51%。

此前，苏新服务曾在招股书中表示，希望藉此投资获得实质性运营经验及行业知识，以便日后于养老、护理及医疗服务行业提供增值服务。

事实上，苏新服务的确曾为做大这门生意储备的资金。在IPO募资中，其原本划拨了8%、约1410万元，计划投资于提供养老、护理及医疗服务的公司。

不过，持续性的亏损，叠加未来经营状况的不确定性，苏新服务最终选择与之彻底斩断关系。

今年2月1日，苏新服务董事会通过了转让持有的苏高新怡养49%股权的决议。

相关股权在交易所挂出一个月后，4月25日，苏新服务发布了全球发售所得款项净额用途变动公告，砍掉了计划投资于提供养老、护理及医疗服务公司的全部资金。

做大租赁蛋糕

“出售事项将为本公司提供现金流，使其能专注于主营业务的发展，有利于本集团的整体发展。”苏新服务表示，参考最终投标价与其当初在苏高新怡养投资账面值之间差额约480万元，其估计将录得出售事项收益约100万元。

甩掉亏损的养老包袱，置换出现金流，专注于主营业务发展，这个方向的确不错。

最新年报显示，2022年苏新服务总收益为5.22亿元，同比增长约12.98%；年内利润6575.2万元，公司拥有人应占利润6476.3万元。报告期内，整体毛利率约为23.2%，净利率约为12.6%。

而支撑苏新服务营收的共有四条业务线，即城市服务、商业物业管理服务、住宅物业管理服务、物业租赁服务。2022年，四条业务线的营收分别约为2.48亿元、1.85亿元、0.66亿元，以及0.24亿元，在总收入中的占比分别为47.5%、35.4%、12.6%，以及3.7%。

对比上一年同期，商业物业管理服务与物业租赁服务营收均有所减少，下滑幅度分别为9.7%、14.8%。

“主要是由于集团遵守当地政府应对COVID-19疫情的租金减免政策而于2022年免除或部分减免租户的应付租金”，对于营收倒车更大的物业租赁，苏新服务给出了如是解释。

不过值得一提的是，苏新服务有意做大目前发展规模最小的物业租赁。

此前其变更募资用途，除了砍掉投资养老项目的储备金，还有缩减了投资垃圾集运中心的预算。这两笔凑出的资金约有5290万港元，苏新服务表示，将用以收购香港写字楼，供自用及租赁。

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