德邦证券:房产场缓慢恢复,开发投资承压|全球聚焦


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6月16日,德邦证券发布2023年1-5月国家统计局房地产数据追踪。

23 年 1-5 月商品住宅销售面积、销售金额环比均有所改善。房地产销售市场经历了一季度的复苏,4 月、5 月单月成交均不及 3 月单月,1-5 月全国商品住宅销售面积累计同比增幅较上月有所回落,销售金额累计同比基本较上月持平。从单月销售面积数据来看,5 月单月住宅销售面积逆转 4 月环比下降趋势,较 4 月单月环比有所上升。进入 6 月,上半年收官将至,预计开发商将在 6 月份进一步加大推盘和营销力度,推动销售市场进一步改善。5 月单月商品住宅销售面积 0.77 亿平方米,累计同比增长 2.3%,单月同比下降 16.16%,商品住宅销售额 0.91 万亿,累计同比增长 11.9%。5 月末待售面积 3.10 亿平方米,累计同比增长 15.9%,环比持续下降。

新开工、施工面积累计同比降幅增大,竣工复苏明显,累计同比+19%。整体来看,1-5 月商品住宅销售规模同比正增长,保交楼工作持续推进,竣工面积持续改善。1-5 月全国住宅施工面积 54.85 亿平方米,同比下滑 6.5%;5 月单月全国住宅新开工面积 0.61 亿平方米,累计同比下滑 22.7%;全国住宅竣工面积 0.28 亿平方米,累计同比上升 19%。房地产开发投资持续下行,22 年房地产开发投资完成额累计同比自 4 月由正转负后,降幅持续扩大至 22 年底的-10%。5 月单月房地产开发累计投资完成额 1.02 万亿,累计同比下降 7.2%,累计同比降幅较上月有所扩大。

融资端到位资金累计同比降幅扩大,定金及预收款、按揭贷款累计同比保持正增长。融资端到位资金同比降幅较上月有所扩大,1-5 月房地产开发企业到位资金 5.6万亿,同比下滑 6.6%;其中,国内贷款 7175 亿元,下降 10.5%;自筹资金 16267亿元,下降 21.6%;定金及预收款 19878 亿元,增长 4.4%;个人按揭贷款 10354亿元,增长 6.5%。

投资建议:1-5 月商品住宅销售面积复苏动能走弱,进入 6 月即将面临上半年收官,6 月份开发商预计将加大营销和推盘节奏;融资端到位资金累计同比降幅较 4 月扩大,总体资金面压力仍在,但个人按揭贷款和定金及预收款 5 月累计同比持续保持正增长;房地产开发投资完成额复苏仍不及预期,5 月房地产开发投资累计同比降幅较 1-4 月略有扩大。建议关注:经营边际安全,布局核心城市群拥有优质土储的企业,如越秀地产(0123.HK)、华发股份(600325.SH)、建发股份(600153.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、中国海外宏洋集团(0081.HK)等。

风险提示:地产政策调控效果不及预期;房地产销售不及预期;房地产竣工项目不及预期风险。

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