文/乐居财经 严明会

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在2022年业绩会上，华侨城董事及总裁王晓雯坦言：2022年是公司上市以来经营承压最重，最为困难的一年。

2022年，华侨城实现归母净利润-109.5亿元，是自1997年上市以来的首次亏损。扭转经营局面不易，据了解，今年以来，华侨城在全国各地爆发了多起维权事件，如成都华侨城滨江壹号项目、上海浦东唐镇华侨城纯水岸项目、武汉华侨城欢乐天际项目等。

深陷业绩的困境之中，近期，华侨城正加速资产出清。

6月2日，据全国产权行业信息化综合服务平台披露，瑞驰城市发展（深圳）有限公司（简称“深圳瑞驰”）51%股权挂牌转让，转让方为华侨城光明（深圳）投资有限公司（简称“华侨城光明投资”），转让底价为1元。

企查查显示，华侨城光明投资由深圳市光明集团有限公司持股100%，后者由华侨城集团有限公司持股51%，深圳市光明区国有资产监督管理局持股44.1%， 深圳市国有股权经营管理有限公司持股4.9%。转让完成后，华侨城集团将不再持有深圳瑞驰任何股权。

深圳瑞驰成立于2017年9月，2022年10月之前，其曾用名为“华侨城城市发展（深圳）有限公司”。但成立以来，深圳瑞驰并无实质性的经营业务。2021年度审计报告及2023年4月30日财务报表显示，该公司营业收入、营业利润、净利润、资产总计、负债总计、所有者权益等数据均为0。

这是华侨城众多出售动作的其中一例。

接连卖子

今年2月8日，华侨城西部投资有限公司（简称“西部华侨城”）拟出售剑门关华侨城旅游开发股份有限公司（简称“剑门关华侨城”）80%股权，挂牌底价4.75亿元。4个月后，出售事项尘埃落定，四川省大剑门文化旅游发展集团有限公司接手这部分股权。转让完成后，华侨城将退出剑门关华侨城股东名单。

去年前11个月，剑门关华侨城取得营收5322.7万元，营业利润及净利润均亏损在610万元以上，2021年的营业利润及净利润分别亏损2169万元、2476.4万元。截至2022年11月30日，剑门关华侨城资产总计约5.87亿元，负债总计约0.46亿元，所有者权益约5.41亿元。

今年4月，华侨城将国内首个宝格丽公寓项目公司51%的股权出售，回笼资金6.12亿元。这项交易计划于2023年第2季度完成，出售完成后，华侨城上海置地仍持有宝格丽公寓49%股权。

头顶宝格丽光环，但该项目处在持续亏损中。据披露，持有宝格丽公寓的上海首驰在2020年、2021年以及2022年前8个月除税后亏损分别为5071.9 万元、5235.1万元及3695.3万元，累计亏损超1.4亿元。

截至去年8月末，该司总负债约为14.35亿元，其中包括贷款约14亿元（已于2022年8月31日后偿还，并由来自一间中国商业银行的贷款约14亿元所取代），连同其他应付账款及其日常业务过程中产生的其他应付款项约3500万元。

疫情冲击下的2022年，文旅行业遭受重创，华侨城急于抛售旅游类资产。

去年6月，华侨城全资子公司重庆华侨城实业发展有限公司转让成都华侨城盈创实业有限责任公司100%股权及42020万元债权，底价约5.6亿元。

8月，华侨城持股的云南旅游股份有限公司，挂牌转让云南省丽江中国国际旅行社有限责任公司（简称“丽江国旅”）49.53%股权，转让底价123.72万元。截至去年5月31日，丽江国旅实现营业收入102.82万元，净利润亏损114.74万元，资产总计830.83万元，负债总计937.69万元，负债率高达112.86%，已经资不抵债。

10月，华侨城旗下华侨城（天津）投资有限公司拟分别转让太原侨硕置业、太原侨诺置业、太原侨隆置业各5%股权，转让底价合计1500万元。

业绩低谷

连续的资产出售动作或与其业绩的下滑有关。文旅是华侨城的一大特色，也是其主要开发业务，住宅和商业地产建立是在文旅项目之上的。

这一模式在2022年被改变。去年3月底，保利集团党委副书记、董事、总经理张振高，接替段先念出任华侨城集团董事长。张振高上任后，确立了“一体两翼三功能”新发展模式，确立房地产开发为“主体”业务。

执掌一年后，华侨城交出史上最差成绩单。2022年，华侨城实现归母净利润-109.5亿元，是自1997年上市以来的首次亏损。

而去年前三季度，华侨城还处于盈利状态，期内实现净利润1.26亿元。

这一业绩变动引起了深交所的关注。4月22日，深交所向华侨城发出2022年年报问询函，涉及净利润大额亏损原因、偿债能力、计提大额存货跌价准备合理性及原因等11个方面，要求华侨城在 2023年5月5日前将有关说明材料报送深圳证券交易所并对外披露。

比回复函先来的是一则公告。截止日前一晚，华侨城公告表示公司总会计师冯文红女士因工作调动不再担任公司总会计师职务。随后，华侨城又发公告表示，因为工作量太大，无法在5月5日前完成回复，延期到5月19日。

就外界最关注的资产减值合理性的问题，华侨城在回复问询函中指出，报告期内其计提资产减值合理、合规，重要假设及关键参数的选取标准及依据，与2021年相比不存在较大变化。

年报显示，华侨城在2022年对存货、固定资产、投资房地产、长期股权投资等计提减值总计约127亿元，其中计提存货跌价准备金额最大，达到约115.1亿元，而2021年仅计提约12.57亿元存货跌价准备。

有人认为，华侨城这是在将百亿亏损的风险一次性出清。

此外，华侨城表示，公司维持较好安全边际，不存在流动性风险。虽然2022年亏损额巨大，但负债减少了，截至2022年12月31日，华侨城的有息负债余额较年初减少了110亿元；其中短期债务较年初减少了60亿元，现金短债比1.53。

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